Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 13

Вид из окна зачастую добавляет или убирает 5-10% от цены объекта. (Фото из фотобанка canva.com)

В результате переговоров наш эксперт убедил покупателя предложить за квартиру 35.500.000. Однако собственник так убедил себя в ценности своего экземпляра, что на сделку не согласился. В итоге покупатель отказался от сделки, купив квартиру этажом ниже, тоже с видом на реку, за 32.000.000 рублей.

Вывод. Ценности часто загоняют нас в когнитивную ловушку. Мы думаем, что если нам важны эти ценности, окружающие непременно согласятся с нашей оценкой. Но это не так!

Если мы подняли вопросы оценки и ценности, то пора бы поговорить о видах недвижимости с точки зрения права.

Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу “останется в наследство детям”. Но что мы оставляем в наследие? Какой актив?

Несколько лет назад произошёл казус: два наследника московской квартиры – оба граждане Канады – вступили в спор за наследство. Разобраться между собой они решили в суде Канады. Один подал иск на другого, а судебная система Канады взяла и не приняла иск, потому что после анализа документов на собственность назвала квартиру в Москве “неполноценной недвижимостью”. Почему так произошло?

Согласно российским законам, земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников квартир в этом доме и принадлежит им как общая долевая собственность. Но на практике дело обстоит несколько иначе: земля переходит в общую долевую собственность жильцов после постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт и формирования его границ. Если участок не поставлен на учёт, то он является собственностью муниципалитета.

На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями. Почему? Потому что мы уже говорили: власти города рассматривают территорию как собственный бизнес.

Ранее при строительстве многоквартирных домов в Москве речь вообще шла об аренде участка под застройку на 49 лет. Потом заговорили о том, что собственники многоквартирного дома вправе оформить участок в собственность. Многие дома до сих пор находятся на арендных землях. И есть проекты, где земля в собственности застройщика. Но давайте вспомним про технические свойства земельного участка. Земельный участок без коммуникаций теряет свою цену и ценность. То есть если муниципалитет решит снести дома вокруг вашего дома и начнёт переносить коммуникации (вследствие чего откажется поставлять электричество или тепло в дом), то сам многоквартирный дом потеряет свои базовые ценности.