Но именно этот страх в конечном результате приводит иногда и к ошибкам в определении цены продажи или покупки, и к достаточно неприглядному имиджу в глазах окружающих. Итак, как не надо назначать цену на недвижимость, чтобы не проиграть и не выглядеть глупо?
Для получения лучшего предложения нужно действовать не эмоционально, а рационально. В этой главе я разберу обывательские подходы к оценке собственной недвижимости и назову шесть её ошибочных методов для выставления в рекламу.
1. Соседи продали за…
Каждый человек хочет казаться лучше, умнее и смелее, чем он есть на самом деле. Соседи никогда не признаются, что их “сторговали” на 5-7% от заявленной в рекламном объявлении цены. Обычно диалог между вами и соседями звучит так:
– За сколько продали, если не секрет?
– За сколько планировали, за столько и продали.
И это в лучшем случае, если соседи не хотят врать и просто уходят от прямого ответа. Правду можно узнать, только заглянув в договор купли/продажи или позвонив агенту соседей. Но тогда нужно отслеживать объявление в рекламе и сохранять его в архив.
2. Соседи продают за…
Это попытка изучать рекламные объявления похожих объектов. Давайте сразу обратим внимание на детали. Что вы видите? Цены сделок? Стоимость, которую собственники этих объектов заложили в расчёты? А может, ценности, которые владельцы хотят превратить в деньги?
Вспомним первую часть книги: многие собственники переоценивают ценности своей недвижимости. Задумайтесь, почему вы всё ещё видите их объявления? Знаете, что потребует покупатель в день внесения аванса? Снять объявления со всех порталов. То есть, если объявление на объект соседнего дома всё ещё в рекламе, значит, даже аванс за него никто не предложил.
Допустим, вы видите, что аналоги вашего объекта рекламируются в диапазоне от 5.000.000 до 6.000.000 рублей. Можно ли из этого сделать какие-либо выводы? Конечно, нет.
Во-первых, я уже писал в предыдущей главе, что не все собственники выходят на рынок с целью продажи объекта. Во-вторых, в первой части книги я уже писал, что покупатель должен видеть для себя в вашем объекте ценность, которая хотя бы на 1 рубль превышает заявленную вами цену.
Без осмотра с уверенностью нельзя сказать, что объект за 5.100.000 рублей будет продан быстрее, чем объект за 5.300.000 рублей. Потому что не надо сбрасывать со счетов факторы, которые будут видны из осмотра объектов и анализа документов. Мы уже говорили, что цена объекта и стоимость исправления ошибок в документах формируют конечную стоимость. Пока вы видите рекламные объявления, но не знаете, что скрывается за каждым из них, вы рискуете сделать ошибочные выводы.