Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 91
У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.
Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти. «Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!» Вот и всё объяснение.
Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю: «Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».
Циклы роста цен в недвижимости становятся все короче. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)
Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом – 5-летний, сейчас – 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.
Откуда же берутся истории успеха?
Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами: «Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м² в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!» Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция – сродни ставкам на исход матчей.
А дальше прекрасно всё.
Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м² до 150.000 за 1 м². От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам: «Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м², чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м² на старте? Где моя прибыль?!»
Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.
«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м², пожалуй. Авось вырастет!» И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё. «Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!» Хочешь – не отдавай и плати за ипотеку.