Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 90

– Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%.

– Продукты питания за 5 лет выросли на 20%.

Вот мы берём аналитическую записку ЦБ РФ от октября 2020 года. Здесь есть замечательный график и заключение аналитиков. Цитирую:

“В России действует устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. В последние 10 лет цены на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, преимущественно росли медленнее, чем потребительские цены (смотри график). Исключение – 2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка).

В 2012–2013 гг. опережающий рост цен на жильё был связан с несколькими причинами. С одной стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другой – с ростом спроса на жильё в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам.

В 2018–2020 гг. превышение индекса цен на жильё в новостройках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформой долевого строительства и связанным с ней ростом издержек застройщиков. Также в этот период низкими были значения инфляции.”

(Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Конечно, вряд ли после продажи квартиры вы будете тратить деньги на колбасу и бензин. Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждёт разочарование.

Даже купив однокомнатную квартиру за 5.000.000 рублей три года назад и продав её за 7.000.000 рублей сейчас, вы обнаружите, что в конечном итоге можете купить только ту же однокомнатную квартиру. А главное – вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики теперь не дают больших скидок из-за перехода на escrow-расчёты.

Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.

Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян всё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки.

Бетон, по мнению россиянина – вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру: «Я же вижу, всё растёт!»

К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.