Еще один пример — наши нормы предписывают расстояние от стадиона до жилья не менее 500 метров. Поэтому в Москве кластер из спортивных объектов находится только на удалении от центра, на окраине района Крылатское, например. Но туда не ездят люди: в итоге баскетбольные матчи проходят без зрителей. Деньги на строительство потрачены зря, зал пуст. А, к примеру, в Мадриде 100-тысячный стадион «Сантьяго Бернабеу» окружен жилыми кварталами, но вряд ли кто скажет, что городская среда испанской столицы хуже.
«В европейских странах каждые 15–20 лет актуализируется представление о том, что такое современный город. Проводится анализ построенного, изучаются новые концепции. В Голландии каждые 10 лет идет корректировка норм. В России проблема в том, что последняя серьезная коррекция норм была проведена во времена Хрущева. С тех пор, по большому счету, ничего не менялось», — говорит архитектор
ЯрославКовальчук
.
Меньше этажей, но больше квадратных метров
Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет. «Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется», — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.
У девелоперов есть свои оправдания. В стране очень дорогие деньги: ставка дисконтирования не менее 15% годовых. Поэтому на первый план выходит не качество, а скорость реализации. Риски проекта также прямо пропорциональны времени его реализации. За последние два года сменился мэр Москвы и уже дважды — губернатор Подмосковья. Каждый новый начальник пытается разобраться со стройкой и пересмотреть правила игры. Регулярно случаются кризисы, которые банкротят чуть ли не половину застройщиков. В этих условиях девелоперам не хочется тратить время на эксперименты и поиски — выгоднее тиражировать устаревшие, но еще работающие модели.
Есть и еще один момент. Большинство российских застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.
Из-за лени девелоперов и узости их кругозора (после кризиса значительное число девелоперов — это новые компании, реализующие первый объект) чрезвычайно живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га.