Наверное, неплохая инвестиция — вложиться в дом своей мечты находящийся в месте мечты, окруженный твоей же землей, которая способна тебя кормить именно тем, чем ты любишь кормиться. И вообще — вложиться в свою мечту почти всегда хорошая идея. Именно этим я лично сейчас занят. Но скажу откровенно, если бы в этом месте сдавалось в долгосрочную аренду жилье пригодное моей семье для жизни, вся моя инвестиция теряла бы экономический смысл. Утешаюсь только тем, что волею случая мои деньги вернутся мне обратно примерно за три года, благодаря тому простому факту, что хорошо жить в этом месте можно почти без денег…
Последние 4 года в мире разворачивается рост арендных ставок на недвижимость. Не обманывайтесь, он может прекратиться так же неожиданно, как начался. А период дешевых ставок может длиться очень долго. Получая арендную плату со своей недвижимости, я считаю, что она может снизиться втрое в случае серьезного экономического кризиса или вырасти в пределе в два раза в случае продолжения бума. Наверное, покупая недвижимость сейчас, я бы исходил из негативного прогноза по арендным ставкам.
Когда я совершаю такие покупки, я сам слежу (и другим советую) за тремя показателями:
во-первых, эту недвижимость должно быть легко сдать в аренду собственными силами. если рентного рынка нет или предложение превышает спрос — лучше воздержаться от покупки;
во-вторых, эта недвижимость должна стоить не больше чем плата за ее аренду на протяжении 10 лет. Хорошо, если стоимость ее качественного ремонта и обновления мебели входят в расчет.
в-третьих, цена обслуживания — налоги, коммуналка, ремонт — все должно быть в пределах 10 % арендных платежей.
Как правило, рынок нам предлагает недвижимость, удовлетворяющую какому-то одному условию. Если вы не находите объект удовлетворяющий всем требованиям — подождите или ищите получше и в другом месте.
И вот еще что. Самый феерический пример выгодного приобретения недвижимости, который обычно приводит пресса и массовое сознание, это покупка голландцами Манхеттена у индейцев за бусы. Бог с ним, что эту землю достаточно быстро отобрали англичане — это полбеды. Беда в том, что если те бусы тогда же вложить под 10 % годовых, то с рекапитализацией вы сегодня на них купили бы весь Нью-Йорк и еще пару штатов на сдачу… И об этом стоит помнить особенно потому, что сейчас уже днем с огнем не найдешь наивных индейцев.
Это все что я хотел бы сказать об инвестициях в недвижимость.
PS
Сейчас, в феврале 13 года, подводил промежуточные итоги своего владения недвижимостью с связи с переформированием портфеля. Часть недвижимости мы продали, еще часть продаем, и немного покупаем прямо сейчас. В целом, вес недвижимости в нашем семейном портфеле снизится в зависимости от текущей конъюнктуры в 2–4 раза. Удивительно, но факт, что я в этой статье ошибался по крайней мере в одном соображении: доход от владения жилой недвижимости в течении 10 лет оказался сопоставим с доходом от владения портфелем дивидендных акций на протяжении того же времени — где-то на уровне 22–25 % годовых. Возможно, нам благоприятствовал цикл, но то же самое можно сказать и об акциях. И я на самом деле думаю, что вполне вероятно, что и следующие 10 лет принесут сопоставимую доходность.