Удел, наследуемый русским князем от отца, делался его вотчиной, которую, когда приходило ему время писать духовную грамоту, он в свою очередь дробил (вместе с новоприобретенными землями) дальше между своими сыновьями. Такой обычай вел к неуклонному уменьшению северо-восточных княжеств, часть из которых урезалась до размера мелкого имения. Эпоха, на протяжении которой шло это дробление,— с половины XII до половины XV в., известна в исторической литературе под именем «удельного периода».
Одна из постоянных опасностей исторического изучения связана с трудностью различения теории от практики, трудности, присутствующей в России больше, чем в других странах, ибо здесь амбиция всегда расположена бежать далеко впереди наличных возможностей. Хотя в теории княжество принадлежало князю, в действительности ни у кого из удельных правителей не было ни денег, ни администрации, чтобы утвердить свои владельческие притязания. В средневековой России настоящая собственность на землю и все другие природные богатства (в отличие от собственности теоретической) устанавливалась точно так, как это представляли себе Локк и иные классические теоретики, а именно «выведением» предметов из «первобытного состояния» и «соединения» их со своим трудом. Типичное княжество на девять десятых состояло из девственной природы и представляло собой, таким образом, res nullius. Ключевский следующим образом описывает, как в удельной Руси складывалась собственность на землю помимо наследования:
Эта земля моя, потому что мои люди, ее обрабатывающие, мною к ней привязанные,— таков был диалектический процесс усвоения мысли о частной земельной собственности первыми русскими землевладельцами. Такая юридическая диалектика была естественна в то время, когда господствующим способом приобретения земельной собственности на Руси служило занятие никому не принадлежащих пустынных пространств. [В. О. Ключевский, с «Подушная подать» и отмена холопства в России, в Опыты и исследования. Первый сборник статей. Петроград, 1918. стр. 315-16.]
Будучи не в состоянии колонизировать пустоши собственными силами, но стремясь заселить их, ибо поселенцы умножали богатство края и приносили доход, князья домогались, чтобы к ним переселялись зажиточные военно-служилые люди, монастыри и крестьянские семьи. Таким образом, в каждом удельном княжестве образовалось три основных разряда землевладения: 1. частные земли князя, непосредственно им эксплуатируемые; 2. владения землевладельцев и монастырей; и 3. так называемые «черные земли», возделываемые вольными крестьянами. В хозяйственном отношении эти три разряда за исключением размера не сильно отличались друг от друга. Удельная Русь не знала больших латифундий. Даже крупнейшие владения состояли из множества крошечных ячеек — деревенек в один-два двора, рыбных ловель, бортей, садов, мельницу рудничков,— разбросанных как попало по речным берегам и росчистям.