2) если застройщиком строительства был получен кредит на строительство до подписания первого договора с участником долевого строительства, залогодержателем указанного имущества, является банк. Но от него получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями – банками или иными кредитными организациями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;
3) после подписания первого договора с участником долевого строительства застройщик вправе заключать договор последующего залога с кредитной организацией.
Ипотека при сделках с жилым помещением
Ипотечное жилищное кредитование является главным направлением государственной поддержки населения в сфере жилищного строительства.
Ипотека жилья имеет ряд особенностей.
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, займа, предоставленных для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).
В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила ФЗ «Об ипотеке» жилого дома и квартиры.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Согласно п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
Нормы, регулирующие опеку и попечительство, установлены ГК РФ. Согласно ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.