Конкретная институциональная матрица жилищного рынка состоит прежде всего из иерархии юридических правил, опирающихся на положения Конституции США и полномочий, делегированных штатам. Законы штатов, определяющие порядок продажи недвижимости, устанавливающие, какие права могут передаваться, нормы обычного права и статуты, определяющие возможность применения дополнительных юридических условий по выбору сторон,
все это влияет на трансакционные издержки. Все эти правовые нормы также оказывают влияние на риэлтеров, страхование титулов собственности, кредитные и сберегательные учреждения, формирующие залоговый рынок. Эффективность перечисленных организаций зависит от структуры прав собственности и механизмов, обеспечивающих их соблюдение, а также от рынка капитала (включающего как добровольные, так и государственные гарантии, а также субсидии и другие инструменты рынка капитала). Столь же важны неформальные ограничения, которые дополняют и подкрепляют формальные правила. Эти ограничения охватывают широкий спектр — от общепринятых норм поведения по отношению к соседям до этических норм, определяющих степень честности при обмене информации между участниками контрактных отношений.
До сих пор я уделял основное внимание тем институтам, которые снижают трансакционные издержки. Однако некоторые институты — например, правила, которые ограничивают вступление новых конкурентов в отрасль, требуют бесполезных проверок, увеличивают информационные издержки или снижают надежность прав собственности — повышают трансакционные издержки. Такие правила создаются членами сообщества и отражают соотношение сил на политическом рынке между экономическими партнерами, профсоюзами и т. д. Поскольку политический рынок является несовершенным, в институциональной системе всегда смешаны институты, которые снижают трансакционные издержки, и институты, которые повышают их. Жилищный рынок в США — сравнительно эффективный рынок, в котором баланс между институтами разнонаправленного действия все-таки понижает трансакционные издержки.
Возвращаясь к модели, представленной в главе 4, я хочу отметить, что отступление от условий беспрепятственного (frictionless) обмена, предусмотренного экономической теорией, будет тем сильнее, чем больше влияние третьих сил на ценность атрибутов, имеющих значение для покупателя, оказывает институциональная структура. В число этих атрибутов может входить поведение соседей, угроза воровства, возможность внесения местными властями изменений в административные распоряжения, которые могут повлиять на ценность имущества. Чем выше неопределенность, с которой сталкивается покупатель, тем ниже ценность имущества. Аналогичным образом институциональная структура определяет степень риска для продавца относительно выполнения контракта или, в случае невыполнения, выплаты компенсации продавцу. Следует подчеркнуть, что вышеописанные неопределенности в надежности прав представляют собой важнейший критерий различия между сравнительно эффективными рынками в современных странах с высокими доходами и экономическими системами прошлых веков, а также современными экономиками “третьего мира”.