Нередко застройщик (строительная фирма) сам организует ТСЖ, за гроши покупая подписи учредителей, сажает туда своих людей, а затем превращает этот дом в «дойную корову», завышая коммунальные платежи и поправляя таким образом свое финансовое положение. Распространено мошенничество в виде создания фиктивных ТСЖ, фальсификации общих собраний, подделки документов и печати ТСЖ и т. д.
Таким образом, на сегодняшний день в России лишь малая часть многоквартирных домов (не более 5%) управляется более-менее удовлетворительно, управление остальными домами низкоэффективно.
Эффективность видов городского жилья
В современных городах существует четыре вида городских жилых домов:
• частный односемейный дом;
• частный доходный дом;
• кондоминиум, кооператив;
• муниципальный арендный дом.
И в России есть еще один, пятый вид – российский конгломерат.
В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых домов. Оценки проводились по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т. д. Результаты обшей интегральной оценки эффективности каждого вида жилого дома приведены ниже:
• частный доходный дом – 8.50;
• частный односемейный дом – 2.45;
• кондоминиум, кооператив – 1.90;
• муниципальный арендный дом – 1.15;
• российский конгломерат – 1.00.
Таким образом, по интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным – конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раза ниже, чем у доходного дома. Эти результаты подтверждаются мировой практикой: в структуре городского жилья в современных развитых странах наибольшую долю занимает наиболее эффективное жилье – частный доходный дом, наименьшую – муниципальный арендный дом, и нигде не встречаются конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье. Это понятно, так как такой конгломерат (наиболее близкой аналогией служит низкоэффективный кондоминиум) не выживает в рыночной среде, которая существует в ЖКХ, он погибает, превращается в трущобу. Выжить он может только с помощью финансовых вливаний из бюджета и административного вмешательства, что в зарубежных странах не практикуется. И вообще, чем менее эффективно функционирует многоквартирный дом, тем больше у местной власти головной боли и финансовых затрат для предотвращения его деградации в трущобное состояние. Из результатов этого исследования следует вывод, что