Инвесторам надо помнить, что доход от вложений в недвижимость можно получать, не только перепродавая ее, но и сдавая квартиры или дома в аренду. Обычно в наем отдают второе жилье, хотя некоторые люди покупают квартиры именно с целью заработка на аренде. Однако «чистая» аренда вряд ли принесет вам значительный доход.
Начнем со спроса и предложения. С одной стороны, желающих снять квартиру в период финансового кризиса должно стать больше. Ведь ожидается большой спад на рынке купли-продажи жилья. Сворачивание банками ипотечных программ тоже даст наймодателям дополнительную клиентуру. Но рост спроса едва ли позволит поднять цену на сдаваемое жилье: с начала 2009 года количество выставленных на аренду квартир сильно увеличилось. Инвесторы, которые ранее приобретали недвижимость для перепродажи, сегодня, в условиях стагнации, не желают фиксировать убытки и намерены дождаться очередного всплеска цен. Определенный доход они получат уже сегодня, пустив нанимателей. Кроме того, приезжие, работавшие в Москве по контракту и лишившиеся места из-за сокращения штата, освободили съемное жилье и отправились домой. Все это привело к всплеску предложения и падению ставок. Наибольшая коррекция наблюдается в секторе бизнес-класса и «элиты» – здесь цены могут снизиться на 30–70 %. Это не означает, что сдать элитную квартиру невозможно – при разумном подходе и готовности к торгу владелец найдет жильцов без проблем. Особенно в популярных центральных районах – Арбат, Остоженка, Тверская, Чистые и Патриаршие пруды. Здесь же, кстати, и ставки самые высокие – порой более $20,000 в месяц.
Как увеличить свои шансы найти нанимателя и сдать квартиру по высокой цене? На самом деле все довольно легко. Главное – не переоценивать имеющееся жилье. За однушку без ремонта и телефона в старом панельном доме на окраине Москвы не надо требовать 30,000 руб. в месяц. Вероятно, вам необходимо именно столько, но нанимателям в обмен на такую сумму необходимо предоставить совсем другое жилье. У вас его нет. Правильнее всего будет с самого начала адекватно оценить квартиру и быть готовым сделать небольшие скидки. Ведь лучше сразу сдать жилье за 20,000 руб. (годовой доход – 240,000 руб. без учета налогов), чем шесть месяцев искать арендаторов, готовых переплачивать. Упущенная прибыль и расходы на содержание квартиры – плата за отсутствие ценовой гибкости.
Сделав косметический ремонт и обставив квартиру недорогой новой мебелью, скажем, из IKEA, и простой бытовой техникой, можно смело поднимать цену на 10–20 %. Дорогой или эксклюзивный ремонт способен увеличить месячную аренду на 30–50 %. Мнение «пусть жильцы сами делают ремонт и покупают все необходимое», как правило, приводит к снижению доходности и долгим поискам клиентов.