Действительно, трудно человеку, не имеющему опыта проведения сделок с недвижимостью, разобраться в договорах на риелторское обслуживание, тем более, если они набраны мелким шрифтом. Совет здесь в поэтапном освоении разделов договора.
Каждый раздел и пункт договора необходимо читать отдельно и при этом задаваться вопросом: что он значит и чего ждать от его содержания в процессе исполнения договора, а также если произойдет какой-нибудь сбой. Как при этом данный пункт будет «работать» против вас? Эти вопросы следует продумать самому, обсудить их с близкими и попросить риелтора дать на них ответ. Не мешает подключить к разъяснению пунктов договора и юристов.
Конечно, этот метод не даст вам полной ясности на 100% и не ответит на вопрос, чего же ждать от этого договора в будущем, однако он вам позволит «докопаться» до целого ряда вопросов, о которых вы не имели представления. Да и если риелтор вам станет отвечать на поставленные вопросы, значит, он их понимает и не скрывает от вас.
При заключении договора будьте внимательны и вдумчиво вчитывайтесь в текст. Особое внимание следует уделить предмету договора, правам и обязанностям сторон, сроку действия соглашения, санкциям и условиям их применения. Нельзя подписывать бессрочные договоренности, в которых не указаны точные сроки исполнения обязательств. Нельзя забывать о том, что в конце договора должны стоять печать и подпись ответственного лица.
Не только перечисленные факты определяют нравы риелторского рынка (здесь достаточно высока конкуренция), и солидные конторы, дорожа своей репутацией, стараются не допускать проколов. Да и суды имеют хорошую практику разрешения споров в этой области.
При проведении сделки агент, юрист и менеджер риелторской компании должны проверить, получить, заверить и подтвердить порядка двух десятков документов. Насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ одного крупного агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с нею. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а с вторичным жильем.
Особое внимание нужно обратить на моменты, где указано «проверено ЛИЧНО», «в моем присутствии», «ВСЕ предыдущие», «ВСЕ бывшие», «ВСЯ история».
Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость московских законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние 10 лет [40] .