Весной 2008 года я понял, что крах рынка недвижимости будет иметь гораздо более масштабные последствия, и подал в несколько инвестиционных фондов, в которые я вкладывал деньги, заявки на частичное изъятие своих средств. К сожалению, эти инвестиции уже утратили свою, некогда вполне достаточную, ликвидность. Финансовый кризис 2008 года резко обострился в сентябре, до запланированной выплаты большей части моих вкладов, и к моменту их получения стоимость фондов значительно уменьшилась. Многие фонды вошли в кризис с неразумно большим количеством заемных активов. Их неспособность подготовиться к финансовому краху путем реорганизации своих позиций принесла их инвесторам серьезные убытки. Хедж-фонды, которые по идее должны были получать прибыль на падающем рынке, получили за год 18 % убытков, акции крупных компаний упали на 37 %, а инвестиционные тресты, вкладывавшие средства в акции недвижимости, – более чем на 40 %. Менеджеры хедж-фондов нового поколения, увлеченные пузырем кредитов и спекуляций, либо не умели, либо не считали нужным хеджировать.
Фонды крупнейших университетов – например, Гарварда, Йеля, Стэнфорда и Принстона, также инвестировавших в хедж-фонды значительные суммы, – обладали еще меньшей гибкостью, так как они издавна предпочитали ликвидные альтернативные объекты инвестиций: фонды прямых инвестиций, товарные активы и недвижимость. После многих лет лидирующего положения, в котором они получали чуть менее 20 % прибыли, теперь они лишились значительной части накопленного преимущества, а их доходы упали более чем на 20 %, в то время как в среднем по целевым фондам это падение составило 18 %[307].
Невозможность вовремя выйти из игры при появлении неприятностей приводит к тому, что экономический эффект непредвиденных событий в будущем может снизить избыточную прибыль с неликвидных инвестиций.
Бум и крах жилой и коммерческой недвижимости первого десятилетия этого века заставил миллионы домовладельцев осознать опасность использования заемного капитала. Вдохновленные пропагандистским мифом о том, что цены будут только расти, домовладельцы покупали свои дома, занимая 80, 90 и даже 100 % их стоимости. Пока цены действительно продолжали расти, многие сохраняли такую высокую долю заемных средств, проводя рефинансирование или беря вторичную ипотеку или кредиты под залог недвижимости. В 2006 году, когда цены достигли пика и рухнули, продажа недвижимости домовладельцами, долг которых оказался больше текущей рыночной цены, а также теми, кто купил чрезмерно крупную недвижимость и не мог обеспечить выплаты, еще более опустили цены, что, в свою очередь, вызвало новые продажи. Вот как следует подходить к заемному капиталу: представьте себе самый худший из возможных вариантов развития событий и подумайте, сможете ли вы его выдержать. Если ответ на этот вопрос получается отрицательным, значит, нужно сокращать размеры задолженности.