Вот вам пример торгов, в которых мы участвовали с клиентом. На торги была выставлена квартира без цены. По правилам торги проходят “в закрытую”, каждый из претендентов может один раз прислать своё предложение по цене. Побеждает лучшее. Осмотреть квартиру до выселения бывших владельцев вы не можете, так что оценку вы будете делать без учёта отделки и состояния объекта. Мы провели с сотрудниками анализ, который показал, что аналоги объекта продавались по цене от 10.000.000 до 12.000.000 рублей. Следовательно, с учётом затрат на выселение, мы предложили цену 9.500.000 рублей, которая позволит после улучшения перепродать объект по цене, близкой к 11.000.000 рублей – чтобы была возможность заработать. В итоговом протоколе мы увидели профессиональных игроков, которые также повторили наше предложение, и победителя, который предложил за объект 11.500.000. Даже если бы он пошёл покупать объект с рынка по рекламе на порталах и нашёл самый дорогой объект за 12.500.000 рублей, то после торга смог бы получить цену 11.900.000. С учётом того, что ему придётся выселять из квартиры жильцов, и того, что он, возможно, будет жить в этой квартире сам, а значит, вкладываться в восстановление, то это пиррова победа.
Поэтому при покупке объекта выясните диапазон реальных сделок за последний период, а не опирайтесь на рекламные фантазии собственников, которые выставили свои объекты в рекламу.
Ошибка №3. Никто не учитывает последующие проблемы.
Помещения в удручающем состоянии – нередкая история. Весной 2016 года я получил договор на продажу объекта в 170 квадратных метров после покупки его с торгов. Предыдущий владелец заложил эту квартиру банку под кредит в 5.000.000, но не исполнил обязательств. В результате по решению суда квартиру получил банк, и её выставили на торги. Банк оценил объект в 25.000.000 рублей, но так как деньги банку нужны были быстро, продали квартиру ниже цены оценки – за 19.000.000. Мои клиенты выкупили её и решили тут же продать. Если бы бывший собственник не пошёл на конфликт, то мог бы вместе с нами продать квартиру в исходном состоянии за 28.000.000 и получить компенсацию за свою дорогую отделку в 3.000.000 рублей. Но он сказал так: “Я вложил сюда 10.000.000 рублей, и 3.000.000 рублей забрать не готов, поэтому всё здесь оторву.”
Эмоции бывших владельцев берут верх над расчётами, поэтому я получил квартиру в состоянии, когда всё, в том числе и розетки, в этой квартире было вырвано, а предыдущий собственник в итоге не получил ничего. Электрик отказался подавать электричество, аргументируя это тем, что не позволит произойти короткому замыканию, что без восстановления всех розеток вполне реально. Два дня мы выносили из квартиры мусор, мели и мыли полы.