Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 89
Вывод. Не покупайте недвижимость на сумму большую ⅓ от всей вашей прибыли. Инвестиции в недвижимость можно себе позволить только в условиях, когда минимум ⅓ ваших доходов позволяет её купить.
Часто приходится слышать и такие заявления от собственников: “Мы купили свою квартиру на стадии строительства за 3.500.000 рублей, а сейчас она стоит 6.000.000 рублей. Недвижимость растёт в цене!”
Так давайте разберёмся, что означают цифры и что показывает “рост”.
Для начала возьмём график индексного изменения цены на недвижимость за последние 5 лет. Дело в том, что память человека избирательна, мы хорошо помним только последние два года. Яркие заголовки газет загоняют нас в ловушку: “Недвижимость выросла в цене!” Но если оценивать последние пять лет и вспомнить, что весь 2015, 2016 и 2017 год недвижимость падала в цене, то можно увидеть, что за 2018-2019 год она не вернулась на прежний уровень.
Как видно такие показатели изменения цен не только в Москве. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://upn.ru)
А сколько строят недвижимости? Дефицита жилья в России давно нет, а квартир и другой недвижимости у россиян в настоящее время достаточно. Уже сейчас обеспеченность жильём составляет 25 м² на человека. А по прогнозам аналитиков Центрального банка, весь потенциал спроса на жильё может быть удовлетворен за ближайшие семь лет. То есть если строить прежними темпами, то через семь лет покупать новую жилую недвижимость будет некому.
Так уж выгодно покупать недвижимость на котловане?
Если бы вы купили квартиру площадью 53 м² в популярном проекте от “ПИК” в Бунинских Лугах за 5.300.000 рублей (100.000 рублей за 1 м²), то в феврале 2020 года обнаружили бы, что продать её можно за 7.100.000 рублей.
Круто?! За три года цена выросла на 1.800.000 рублей. НО! Давайте рассмотрим ситуацию, при которой ваши деньги три года накапливались бы на депозите в банке. Тогда по итогу вы бы имели 6.550.000 рублей. Казалось бы – на недвижимости можно заработать больше! Но если вы её продадите, то заплатите налог на разницу между ценой покупки и продажи. 13% от 1.800.000 рублей – это 234.000 рублей. Получается, на руках остаётся 6.860.000 рублей, и это при условии, что вы смогли продать квартиру самостоятельно. А если нет – то ещё заплатите агенту. И вот мы получаем 6.600.000 рублей. Ну и что? Выиграли?
А ещё часто клиенты берут ипотечный займ, думая, что заработают. На самом же деле вся разница в цене уйдёт банку. Купили, продали, а дальше что?
Наконец давайте разберём такой момент. Ваша квартира растёт в цене, а разве всё остальное – нет?