Апартаменты под краткосрочную аренду
С такого бизнеса я сам начал свою частную практику на рынке недвижимости в Москве в 2006. В 2008 году при вложениях 2.000.000 рублей мы вышли на чистую прибыль 300.000 в месяц, управляя более чем 50 апартаментами (квартирами) в Москве. Бизнес был продан в мае 2008 года за 7.500.000 рублей.
Для начала такого бизнеса подойдёт вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.
И сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и на срок менее трёх суток!
Теперь, как это делать и, как считать экономику бизнеса.
Самые ходовые апартаменты – это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов – suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь таких объектов – 40-50 метров.
Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? – спросите вы.
Поясняем. Вы берёте их с рынка, находите собственника и предлагаете ему контракт “аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок”.
Как? Как собственник согласится на это?! – снова удивитесь вы.
Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится бо́льший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, фактически, мы там только ночуем. При краткосрочной аренде всё так же.
Отсюда первый аргумент собственнику – так квартира изнашивается меньше.
Второй аргумент – консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?
Второй аргумент – уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.
Третье. Собственник сдаёт квартиру раз в год, а управляющий – каждые 3-5 дней. Он заинтересован в поддержке объекта в идеальном состоянии, поскольку это его доход.
Третий аргумент – в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.
Теперь самое интересное. Такую квартиру в управление можно взять за 55.000-65.000 рублей в месяц. А сдавать эти апартаменты вы будете за 55-70€ в сутки, то есть за 4.000-5.000 рублей. Загрузка апартаментов – 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90.000-100.000 рублей в месяц.
И четвёртый аргумент – Деньги! Оплата в таком случае стабильнее!
Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другой – за уборку и чистоту.