Создание жилищных кооперативов регулируется ст. 112 ЖК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и иными нормативными актами.
В соответствии с законодательством количество членов жилищных кооперативов не может быть менее пяти. Если на момент создания кооператива число членов менее пяти , то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив признается несозданным и в государственной регистрации такого кооператива должно быть отказано. Требование о минимальном количестве членов является императивным, поэтому если после создания жилищного кооператива количество членов уменьшится до четырех, трех и т. д., то данный кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.
Кроме минимального законодатель предусмотрел и максимальное количество членов в ЖК и ЖСК. Данное ограничение связано со спецификой жилого помещения, которое в настоящее время является неделимым объектом гражданских и жилищных прав. Поэтому ч. 1 ст. 112 ЖК РФ установлено, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». Отсюда можно сделать вывод, что в многоквартирном кооперативном доме должно быть как минимум пять квартир.
Право на создание и участие в жилищных кооперативах в соответствии со ст. 111 ЖК РФ имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Под гражданами понимаются физические лица вообще, то есть российские граждане, иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, и лица без гражданства. В отношении юридических лиц также следует сказать, что членами жилищных кооперативов вправе становиться и российские организации (обладающие статусом юридического лица), и иностранные юридические лица (если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации или федеральными законами). Однако следует помнить, что если членом кооператива является юридическое лицо, оно не вправе нарушить целевое назначение жилого помещения, установленное ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, – «жилое помещение предназначено для проживания граждан». Иначе говоря, юридическое лицо должно использовать жилое помещение только для проживания в нем физических лиц (например, работников данного юридического лица).
Как и любой вид кооператива, жилищные кооперативы осуществляют свою деятельность на основании устава. Устав принимается на учредительном собрании кооператива. ЖК РФ содержит обязательные требования к уставу (ст. 113). В частности, устав должен содержать сведения: