Огромное расширение кредитования, способствовавшее возникновению пузыря недвижимости, было по большей части основано на новом виде ценных бумаг, изобретенном вновь возникшей армией финансовых инженеров, или «квантов». Объединяя свое образование в области математики и точных наук с идеями, подобными гипотезе эффективного рынка и производной от нее вере в рациональность инвесторов, они разработали новые инструменты на основе моделей, которые предположительно должны были отражать реальность, но на самом деле отличались от нее.
Эти инструменты стоили экономике США нескольких триллионов долларов невозвратных потерь валового национального продукта[330], а также ощутимых социальных ударов, и причинили сравнимый ущерб во всем мире. Имеет смысл не спеша разобраться в них.
Я столкнулся с первыми из таких инструментов, так называемыми обеспеченными ипотечными облигациями (ОИО, collateralized mortgage obligation, СМО), в середине 1980-х годов, когда они только были разработаны. Полезно рассмотреть с самого начала отдельные ипотечные займы, которые объединялись для использования в качестве обеспечения ОИО.
Предположим, ваш лучший друг, желающий купить дом за 400 тысяч долларов, просит вас одолжить ему 80 % этой суммы, 320 тысяч, а оставшиеся 80 тысяч хочет заплатить из своих сбережений. За это он соглашается отдать долг в течение тридцати лет и выплачивать вам по 6 % годовых. Это так называемый заем с фиксированным процентом, так как процентная ставка остается равной 6 % независимо от колебаний рынка. Если речь идет о чисто процентном займе, то ваш друг должен каждый год выплачивать вам по 6 % от 320 тысяч, то есть по 19 200 долларов, и вернуть основной капитал в виде единовременного платежа 320 тысяч по истечении тридцати лет.
Вместо этого вы выбираете схему погашения равными долями, в соответствии с которой ваш друг будет выплачивать фиксированную сумму в конце каждого месяца. Этот платеж будет несколько больше, чем месячная выплата чисто процентного займа, равная 1600 долларам (19 200: 12). По формулам, обычно используемым в торговле недвижимостью, получается, что его величина равна 1918,59 доллара. Разница слегка уменьшает основной долг после каждой выплаты, а это в свою очередь снижает сумму процентов, выплачиваемых в следующий раз. Таким образом, с течением времени все бо льшая часть каждой выплаты уходит на уменьшение основной суммы долга. Сначала она уменьшается медленно, но ближе к концу тридцатилетнего срока бо льшая часть займа оказывается выплаченной, и проценты на нее настолько уменьшаются, что выплаты в основном идут на погашение основной суммы. Обеспечением этого займа служит дом вашего друга. В договоре указывается, что если ваш друг окажется не в состоянии вернуть заем, вы можете продать дом и пустить вырученные деньги на возмещение части – или, в оптимальном случае, всего – его долга. Но никаких других способов вернуть свои деньги у вас нет.