Через некоторое время внезапно выяснилось: дом включен в список аварийных и подлежит сносу. Причем включен не вчера и не сегодня, а уже года 4 как. И Продавец ЗНАЛ. Но, конечно, подленько молчал, «не обманешь – не продашь».
Покупатель, конечно, в суд. С иском о расторжении договора. Суд применяет норму ст. 452 ГК, п. 2 – и отказ в иске. Норма:
«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок».
Почему же Покупатель, прежде чем идти в суд, не направил Продавцу предложение расторгнуть договор? Потому что Продавец еще до заключения договора «выписался» (казенно говоря, «снялся с учета по месту жительства») из дома – а куда прописался, неизвестно. На звонки не отвечает.
Какой фундаментальный принцип права применим к отношениям сторон и ст. 452, п. 2?! На ум приходят минимум два принципа. «Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения» (ГК, ст.1, п. 4).
Поведение продавца дважды недобросовестно. Первый раз – умолчал о недостатках. Второй – ударился в бега, уклоняется от общения с Покупателем. Не дает своим поведением Покупателю исполнить ст. 452 ГК, п.2.
То есть злоупотребляет правом на свободу передвижения. А раз так, можно говорить, что применение и ст. 452 ГК, п. 2 недопустимо, т. к. это повлечет защиту недобросовестной стороны. И этот подход есть чем обосновать:
«Как следует из статьи 10 ГК, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.
Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.
Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика»[155].
Продавец проиграл два суда… Однако ВС РФ усмотрел в этой истории нарушение другого фундаментального принципа: «…до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.