Бетонное казино (Высоцкая, Смирнов) - страница 97
Ко мне несколько раз приезжали на консультацию инвесторы из регионов:
– Сергей, тут такое дело: хотелось бы что-то прикупить в Москве.
– Почему?
– Понимаете, мне кажется, что в Ростове-на-Дону, где я живу, всё плохо, нет развития. Москва – это всё-таки столица. Вот думаю переложить деньги сюда.
– Расскажите, что вас не устраивает.
– Смотрите: я купил помещение за 3.800.000 лет пять назад и сдаю его винному магазину. Район спальный: пятиэтажки, частный сектор, есть несколько новостроек. Помещение 70 “квадратов”, я его ещё на стадии строительства покупал. Сдаётся оно за 800 руб./м² в месяц, получается 56.000 рублей ежемесячно, с налогами выходит 620.000 рублей в год. Есть ещё два таких же помещения, там схожие показатели: один объект площадью 150 метров сдан под аптеку; другой – не такой хороший, но, правда, я и купил его по 42.000 рублей за метр, и там сейчас овощной магазин.
– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.
– Да?
Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.
Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.
Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.
Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.