Рассуждения нужно строить по следующей схеме: для того, чтобы мне стабильно поступали арендные платежи, чтобы можно было индексировать арендную плату ежегодно, арендатору должно быть выгодно снимать помещение.
“Что значит выгодно? – спросите вы. – Аренда помещения – это же затраты!” Ничего подобного. Помещение для бизнеса – это инвестиции. К примеру, вы – разработчик дорогого программного обеспечения. Вы хотите нанять хороших программистов, но они не хотят работать в обшарпанном здании и в таком же обшарпанном офисе, с туалетами, в которые страшно зайти. Значит, вы будете инвестировать деньги в хороший качественный офис.
Или другой пример. Вы открываете магазин мяса на нечётной стороне шоссе, на въезде в город, по выгодной ставке, но удивляетесь, что клиентов нет. Почему? Потому что люди не покупают мясо по дороге на работу, они это делают, возвращаясь домой. Следовательно выездная трасса из города всегда будет загружена посетителями на чётной стороне (по правую руку), потому что люди не хотят разворачивать свой автомобиль и потому что мясо покупается вечером или в выходные дни перед выездом на пикник.
Какой первый вывод можно сделать из приведённых примеров? Вы должны мыслить как предприниматель, который снимает офис или торговое помещение для себя. Тогда вы при поиске помещения для инвестиций будете сразу выбирать такой вариант, который можно быстро сдать.
Конечно, первое, что приходит в голову – купить помещение в центре города-миллионника. Но это ошибка. Население в мегаполисах сегодня в постоянном стрессе от скопления людей и пробок. Стресс приводит к физической усталости, и мы не хотим делать лишний шаг, чтобы купить повседневные продукты и товары. Поэтому в центр города мы поедем за исключительными товарами или услугами.
Наиболее эффективно инвестировать в покупку помещений от 80 до 200 квадратных метров в так называемых спальных районах. В таких городах, как Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Москва новые районы строятся по принципу “город в городе”. Население по задумке архитекторов должно покидать пределы квартала только для поездки на отдых, в гости к друзьям или прогулки в центре города. Основные бытовые потребности – от покупки товаров до лечения и обучения детей – жители “города в городе” должны решать в пределах своих кварталов. Более того, сейчас новая стратегия говорит о том, что рабочие места, места организации коворкингов и ведения бизнеса должны тоже появляться в пределах этих кварталов. Такой подход формирует новое поведение населения: оно тратит деньги в радиусе 1-3 км от места проживания. Арендатор, естественно, инвестирует в аренду помещений там, где население тратит свои деньги. И так он разрушает миф о том, что в городах-миллионниках выгоднее всего инвестировать в помещения в центре. На самом деле гораздо выгоднее вкладывать в помещения в спальных районах, где соотношение вложенного рубля и показателя доходности гораздо выше, а срок окупаемости снижается в 1,5 раза.