Однако к середине XIV в. свой примат в Тоскане удается утвердить Флоренции, одержавшей верх над Луккой, Сиеной и Пизой и вместе с тем на долгое время сохранившей свое демократическое устройство. Во Флоренции шли те же процессы, что и в других городах. После подчинения окрестных феодалов и образования подчинявшейся коммуне округи (контадо) здесь разгорелась внутренняя борьба между знатными семействами, осложнившаяся образованием партий гвельфов и гибеллинов - после ряда драматических перипетий власть осталась за первыми. Параллельно на протяжении XIII в. усилилась другая социальная сила - пополо (народ), имевший собственную цеховую организацию и накопивший значительные средства благодаря развитию промышленности (в первую очередь производству сукон), торговли и банковского дела.
В 1293 г. были приняты Установления правосудия (или справедливости), значительно урезавшие права знати - грандов и фактически утвердившие на два столетия приоритет пополанов («народа»), в первую очередь торговых и промышленных слоев, т.е. бюргерства, буржуазии, как называют эти группы историки разных школ (все эти термины не совсем точны, так как социальный состав пополо был очень пестрым, в него входили и низшие категории горожан, в дальнейшем тоже заявлявшие о своих правах, и крупнейшие купцы и банкиры, постепенно сформировавшие новую городскую аристократию).
Судьба других итальянских городов не миновала и Рим, в котором враждовали дворянские семьи Колонна и Орсини. Несмотря на присутствие пап (впрочем, их власть была не столь прочна и нередко они покидали город), здесь жила память о былом римском величии и свободе, волновавшая народ. Один из всплесков «антифеодального» (т.е. направленного против всевластия знати) движения связан с деятельностью Кола ди Риенцо (1343-1354), который объявил себя «трибуном свободы», но в попытках упрочить личную власть стал пешкой в политической игре и был убит.
Своим влиянием итальянские города во многом были обязаны финансовой деятельности, в которой они занимали передовые позиции. В Средние века она сводилась в основном к ростовщичеству - кредитованию под огромные проценты, в связи с высоким риском неплатежей, тем более что им вынужденно занимались евреи - христианам давать деньги в рост формально запрещала церковь. В XIII-XIV вв. происходит переход к более сложным операциям: переводу денег по векселям, страхованию, прежде всего морских перевозок, обслуживанию сделок на ярмарках.
Итальянские банкиры сосредоточили в своих руках огромные капиталы, пользователями которых были главные фигуры на европейской политической сцене: папа, император, другие государи. Процентные ставки и риск оставались и в этом случае высокими: так, отказ английского короля Эдуарда III платить долг в размере около миллиона золотых флоринов привел в начале 40-х годов XIV в. к банкротству крупнейших флорентийских компаний Барди и Перуцци и многих связанных с ними более мелких. (Кстати, флорин был первой в Европе высокопробной золотой монетой, которая со времен раннего Средневековья стала чеканиться во Флоренции в 1252 г., а затем, в подражание ей, и другими городами.)